中山 晴光商圈飯店式管理大樓
晴光商圈飯店式管理大樓
AI 賞屋（2026/03/22）
Overview
| 維度 | 結論 |
|---|---|
| AI 評分 | 6/10 |
| 判定 | Caution — 一般事務所用途不明確且不議價，需謹慎評估合法性與實際價值 |
| 月還款 | 31,267 元 |
| 預估月租（九折） | ~18,000 元 |
| 現金流 | -13,267/月（扣管理費後 -15,378） |
| 毛報酬率 | 1.69%（售價）/ 4.32%（自備款） |
| Hidden Gem？ | 晴光商圈地段佳但事務所用途是致命硬傷——貸款成數受限、稅率較高、轉手困難，主建物僅8.10坪公設比44%更是雪上加霜 |
財務試算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 12,810,000 |
| 自備款 | 5,000,000（39.0%） |
| 貸款金額 | 7,810,000 |
| 利率 / 年限 | 2.6% / 30 年 |
| 月還款 | 31,267 元 |
租金行情（591 調查）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 中山區晴光/農安街套房租金範圍 | 12,000 – 32,500 元/月 |
| 同類型參考（飯店式管理、~15坪大樓套房） | ~20,000 元/月 |
| 預估月租（九折） | ~18,000 元/月 |
參考來源：591租屋網中山區套房物件、晴光商圈雙城街/農安街租賃行情
注意：事務所用途可能影響租客意願與合法出租性
投報率分析
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 年租金收入（九折） | 216,000 |
| 年管理費支出 | 25,332 |
| 毛租金報酬率（租金/售價） | 1.69% |
| 淨租金報酬率（扣管理費/售價） | 1.49% |
| 月租金 vs 月還款 | 18,000 vs 31,267 = -13,267 |
| 自備款報酬率（租金/自備款） | 4.32% |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 中山區農安街8號6樓之11 |
| 售價 | 1,281萬 |
| 單價 | 約 81.7 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 15.68坪（主 8.10 / 附 0.70 / 公 6.88） |
| 格局 | 1房1廳1衛 |
| 樓層 | 6F/14F |
| 類型 | 一般事務所 |
| 屋齡 | 16年 |
| 管理費 | 2,111元/月 |
注意
此物件登記為「一般事務所」，非住宅用途，需確認是否影響貸款成數及稅率。
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景：房間、廚房、衛浴、梯廳
Gemini 照片分析
1. 格局評估
- 標準矩形套房格局，大門進入後右側為廚房/衛浴，直通主要居住空間
- 主建物僅8.10坪，扣除公設後實際可用空間極小，僅適合單身或兩人居住
- 照片未能提供平面圖，無法精準評估樑柱位置影響
- 典型飯店式套房大樓格局，走廊長、多戶，類似商旅
2. 屋況
- 表面狀況看似整潔，廚衛設備含洗衣機、電陶爐、冰箱等基本配備
- 衛浴有浴缸、壁掛式馬桶，設備等級中上
- 但照片僅能提供初步視覺印象，壁癌、水漬、管線等深層問題需現場確認
3. 照片誠實度
- 照片可能使用廣角鏡頭，使空間感較實際寬敞
- 未見完整衛浴或廚房全景，公共設施或周邊環境照片亦未提供
- 有經過基本佈置（床鋪、窗簾等）
4. 採光通風景觀
- 6F/14F 中間樓層，採光穩定但窗外可見鄰棟建築物很近
- 僅單面開窗，通風效果待確認
紅旗 🚩
- 「一般事務所」用途：非住宅用途，影響銀行貸款成數、稅率、合法居住性，轉手時買方受限
- 公設比過高：權狀15.68坪，主建物僅8.10坪，公設比高達44%，實際使用空間極小
- 不議價：1,281萬、單價81.7萬/坪完全無議價空間
- 管理費相對高昂：2,111元/月，對主建物僅8.10坪的物件，管理費佔比高
- 飯店式大樓住戶複雜：多戶、高流動性，居住品質與安全性需考量
綠旗 ✅
- 晴光商圈地段機能佳，交通便利，生活採買方便
- 飯店式管理提供保全、清潔與維護服務
- 6F/14F 非頂樓或低樓層，避免漏水與噪音
- 屋齡僅16年，結構與管線相對新
- 小坪數套房在中山區租賃需求旺盛