標題: 林森北商圈套房
門牌: 中山區林森北路472號10樓之10
行政區: 中山區
售價: 774萬
權狀坪數: 10.21坪
主建物: 6.20坪
附屬建物: 0.73坪
共有部份: 3.28坪
格局: 1房0廳1衛
樓層: 10F/10F
類型: 套房
建材: 鋼筋混凝土
屋齡: 29年
管理費: 1,114元/月
車位: 無
帶租約: 否
所有權人: 台灣金聯資產管理
適用方案:
- 婚育住宅
- 平價住宅
| 維度 |
結論 |
| AI 評分 |
5.5/10 |
| 判定 |
Caution — 地點絕佳但屋齡高、空間小且單價偏高，入手前需仔細評估 |
| 月還款 |
10,969 元 |
| 預估月租（九折） |
~14,400 元 |
| 現金流 |
+3,431/月（扣管理費後 +2,317） |
| 毛報酬率 |
2.23%（售價）/ 3.46%（自備款） |
| Hidden Gem？ |
唯一現金流為正的物件！774萬低總價+林森北旺盛租賃需求，但自備款比例高達64.6%（銀行對套房貸款保守）是最大門檻 |
| 項目 |
金額 |
| 售價 |
7,740,000 |
| 自備款 |
5,000,000（64.6%） |
| 貸款金額 |
2,740,000 |
| 利率 / 年限 |
2.6% / 30 年 |
| 月還款 |
10,969 元 |
| 項目 |
金額 |
| 中山區林森北路套房租金範圍 |
14,000 – 23,000 元/月 |
| 同類型參考（林森北路、7-10坪獨立套房） |
~16,000 元/月 |
| 預估月租（九折） |
~14,400 元/月 |
參考來源：591租屋網中山區林森北路獨立套房物件（林森紐約公寓8坪 23,000、林森北路精緻套房7坪 14,000、其他9-14坪套房 18,800-22,000）
| 指標 |
數值 |
| 年租金收入（九折） |
172,800 |
| 年管理費支出 |
13,368 |
| 毛租金報酬率（租金/售價） |
2.23% |
| 淨租金報酬率（扣管理費/售價） |
2.06% |
| 月租金 vs 月還款 |
14,400 vs 10,969 = +3,431 |
| 自備款報酬率（租金/自備款） |
3.46% |
| 項目 |
內容 |
| 門牌 |
中山區林森北路472號10樓之10 |
| 售價 |
774萬 |
| 單價 |
約 75.8 萬/坪 |
| 權狀坪數 |
10.21坪（主 6.20 / 附 0.73 / 公 3.28） |
| 格局 |
1房0廳1衛 |
| 樓層 |
10F/10F |
| 類型 |
套房 |
| 屋齡 |
29年 |
| 管理費 |
1,114元/月 |
- 方正度： 室內格局大致方正，有助於空間利用
- 動線： 床鋪與家具緊湊排列，主建物僅6.20坪動線受限，容易壓迫
- 樑柱： 未見明顯大樑或突兀柱體影響空間使用
- 暗房： 浴室為典型「暗廁」，無對外窗，通風採光需仰賴抽風設備；主臥室有窗戶
- 風水問題： 無法從照片判斷入門見廁或床位正對門等問題
- 牆面近期有粉刷，未顯示明顯壁癌/水漬/裂縫，但頂樓需特別關注天花板和牆角滲水
- 窗戶為單層玻璃推射窗，窗框狀況尚可，需確認氣密性與隔音
- 房間鋪設木紋複合地板狀態良好，浴室地磚牆磚乾淨
- 淋浴區無乾濕分離，可能導致潮濕問題
- 29年老屋水電管線是否更新是重大隱憂
- VR全景使用廣角鏡頭，有輕微「灌水」感，實際空間會更小
- 部分角度（窗外景觀、入口處、收納空間）未完整呈現
- 家具與擺設有經過簡易佈置
- 10樓頂樓有窗戶，預期採光不錯，但林森北路周圍高樓多，實際日照需現場確認
- 僅單面開窗加暗廁，對流較差，容易悶熱
- 景觀為都市景觀，無特殊視野
- 屋齡29年頂樓：漏水風險高，夏日隔熱不佳可能導致室內悶熱、電費高漲
- 實坪小、單價高：主建物僅6.20坪，單價75.8萬/坪偏高，增值空間受限
- 不議價：金聯平價住宅無議價空間
- 林森北路段：周邊環境較複雜（條通、夜生活），生活品質與轉手性需考量
- 暗廁：無窗浴室易潮濕發霉，需強效抽風設備
- 中山區林森北路，交通便利、生活機能極佳，租賃需求旺盛
- 總價774萬為台北市中心最低門檻產品之一
- 頂樓無樓上鄰居噪音干擾
- 管理費1,114元合理
- 室內有重新整理與裝潢，可省去裝修費用