信義 吳興街信義101社區套房 4樓

吳興街信義101社區套房（4樓）

AI 賞屋總覽

Gemini 評分：4.5/10 — Caution（偏向 Pass）

信義區門牌 + 9年新華廈是唯一亮點，但主建僅 10.35 坪的極限格局、面防火巷零日照的致命採光、單價 70.1 萬在吳興街後段偏高，整體 CP 值極低。適合純收租投資客，不適合自住。

同社區另有 4樓之5 戶別

見 信義 吳興街信義101社區套房 4樓之5

財務試算

貸款條件

項目 金額
售價 1,423 萬
貸款額 923 萬（64.9%）
自備款 500 萬（35.1%）
月付（本息均攤 30yr/2.185%） 36,951 元

租金行情與投報

項目 估算
591 租金參考 信義區吳興街 10坪套房 15,000～21,000/月；同區新華廈套房 29,000/月
合理月租估算 18,000 元（10坪新套房，近麟光站）
年租金收入 216,000 元
年度成本（管理費+稅+維修） 約 42,000 元（管理費 29,244 + 房屋稅地價稅約 8,000 + 維修準備金 5,000）
淨年收入 約 174,000 元
毛投報率 1.52%
淨投報率 1.22%
月付 vs 月租 36,951 vs 18,000 → 缺口 -18,951/月
投報率偏低

淨投報僅 1.22%，低於定存利率。月付與租金缺口近 1.9 萬，現金流壓力大。

基本資訊

項目 內容
門牌 信義區吳興街600巷76弄20號4樓
售價 1,423萬
單價 約 70.1 萬/坪
權狀坪數 20.31坪（主 10.35 / 附 3.55 / 公 6.41）
公設比 31.6%
格局 1房1廳1衛
樓層 4F/6F
類型 華廈
屋齡 9年
管理費 2,437元/月
TAMCO 物件頁面

VR 實境

  • VR 看屋連結
  • 場景：客餐廳、臥室一、臥室二、衛浴、陽台、玄關、四樓梯廳

Gemini 照片分析

1. 格局

  • 主建 10.35 坪硬擠 1+1 房，實際活動空間僅 6-7 坪
  • 木質拉門非設計風格，而是空間不足無法裝標準門的妥協
  • 無獨立客廳，一進門即一字型流理台，放沙發就沒餐桌空間
  • 本質上是「稍大的套房」硬隔成假兩房

2. 屋況

  • 全室白牆 + 現代地磚，疑為投資客「輕裝修」美化
  • 9 年屋齡尚年輕，淋浴間玻璃水垢不嚴重
  • 梯廳明亮乾淨，管委會有在維護（管理費 2,437 元有發揮作用）
  • 陽台南方松木地板縫隙易藏積水污垢

3. 照片誠實度

  • 廣角鏡頭開到最大，60x60 地磚被拉伸成長方形
  • 照片空間感比現場膨脹約 30%
  • 全室燈光過亮，刻意掩飾採光不足

4. 採光通風

  • 致命傷：臥室窗戶面防火巷，棟距極近，直視鄰居外牆/鐵窗/冷氣室外機
  • 白天必須開燈，零日照
  • 開窗有油煙味、冷氣室外機噪音與廢熱倒灌風險
  • 廁所雖有開窗但外側同為封閉空間，防霉效果有限

5. 紅旗與綠旗

🚩 紅旗

  • 棟距與採光：長年暗房，無法改善
  • 極限空間：10.35 坪塞廚衛加兩房，居住品質壓抑
  • 廢物廚房：流理台無備料空間，僅能微波/泡麵

✅ 綠旗

  • 屋齡 9 年 + 電梯華廈，在吳興街一帶屬稀有新物件
  • 梯廳乾淨有管理，不追垃圾車
  • 衛浴有開窗（雖然效果有限）

6. 賞屋必查

  • 帶捲尺量臥室二，放標準雙人床後衣櫃能否開啟 #action
  • 關窗靜待 3 分鐘聽冷氣室外機噪音，開窗聞巷弄異味 #action
  • 測試手機訊號（低樓層被舊公寓包夾易成電信黑洞） #action
  • 踩踏陽台木地板檢查是否發軟/有霉味 #action

7. 結論

評分 4.5 / 10
判定 Caution（偏向 Pass）
一句話 1,423 萬買信義區門牌，但過的是零陽光蝸居生活。採光與棟距是花錢都救不回的死穴。