信義 吳興街信義101社區套房 4樓之5

吳興街信義101社區套房（4樓之5）

AI 賞屋總覽

Gemini 評分：4.5/10 — Caution（偏向 Pass）

與同棟 4 樓幾乎相同條件。主建僅 10.35 坪的極限格局、採光面防火巷、「4 樓之 5」暗示一層多戶（至少 5 戶），隔音與出入份子複雜度更甚。管理費略低 106 元是唯一微幅差異。

同社區另有 4樓 戶別

見 信義 吳興街信義101社區套房 4樓

財務試算

貸款條件

項目 金額
售價 1,423 萬
貸款額 923 萬（64.9%）
自備款 500 萬（35.1%）
月付（本息均攤 30yr/2.185%） 36,951 元

租金行情與投報

項目 估算
591 租金參考 信義區吳興街 10坪套房 15,000～21,000/月；同區新華廈套房 29,000/月
合理月租估算 18,000 元（10坪新套房，近麟光站）
年租金收入 216,000 元
年度成本（管理費+稅+維修） 約 41,000 元（管理費 27,972 + 房屋稅地價稅約 8,000 + 維修準備金 5,000）
淨年收入 約 175,000 元
毛投報率 1.52%
淨投報率 1.23%
月付 vs 月租 36,951 vs 18,000 → 缺口 -18,951/月
投報率偏低

淨投報僅 1.23%，低於定存利率。月付與租金缺口近 1.9 萬，現金流壓力大。

基本資訊

項目 內容
門牌 信義區吳興街600巷76弄20號4樓之5
售價 1,423萬
單價 約 70.1 萬/坪
權狀坪數 20.31坪（主 10.35 / 附 3.55 / 公 6.41）
公設比 31.6%
格局 1房1廳1衛
樓層 4F/6F
類型 華廈
屋齡 9年
管理費 2,331元/月
TAMCO 物件頁面

VR 實境

  • VR 看屋連結
  • 場景：客餐廳、臥室一、臥室二、衛浴、陽台、玄關、四樓梯廳

Gemini 照片分析

1. 格局

  • 與 4 樓戶別格局基本相同，主建 10.35 坪硬擠假兩房
  • 木質拉門隔間，隔音趨近於零
  • 「4 樓之 5」代表該層至少 5 戶，一層多戶出入份子複雜

2. 屋況

  • 投資客標準「輕裝修」：拋光石英磚、白牆、廉價木紋拉門
  • 陽台木作墊高略顯突兀，耐用度堪憂
  • 9 年屋齡無明顯壁癌或漏水水痕

3. 照片誠實度

  • 廣角鏡頭極度變形，地磚線條和牆角嚴重扭曲
  • 空屋無家具，失去空間比例尺（現場空間感縮水至少 30%）
  • 全室開燈拍攝掩飾採光不足

4. 採光通風

  • 致命傷：窗外緊貼對面老公寓後巷或防火巷
  • 棟距極近，白天須開燈，窗簾須常年拉上（否則無隱私）
  • 死巷無自然風，開窗可能聞到油煙或聽到冷氣壓縮機聲

5. 紅旗與綠旗

🚩 紅旗

  • 主建坪太小，虛坪太高：買 20 坪住 10 坪
  • 極劣採光與棟距：長年暗房，無法改善
  • 一層多戶（至少 5 戶）：隔音差、出入複雜
  • 照片與現場落差大

✅ 綠旗

  • 屋齡 9 年在吳興街屬稀有新物件
  • 信義區門牌保值性基本盤

6. 賞屋必查

  • 帶捲尺量臥室，確認放雙人床後衣櫃能否開啟 #action
  • 開窗 5 分鐘聽噪音、聞味道（油煙/水溝/霉味） #action
  • 測試隔音：朋友在走廊說話，室內是否清晰可聞 #action
  • 確認陽台有無二次施工違建（外推包覆風險） #action

7. 結論

評分 4.5 / 10
判定 Caution（偏向 Pass）
一句話 與 4 樓同分。一層多戶 + 暗房 + 虛坪高，1,423 萬買信義門牌但生活品質極低。兩戶若只能選一間，建議都不選。

vs 同棟 4 樓比較

項目 4樓 4樓之5
管理費 2,437 元 2,331 元（少 106）
格局 相同 相同
採光 面防火巷 面防火巷（戶別位置可能略異）
差異結論 幾乎無差異，兩戶可視為同質物件 —