標題: 自強街低總價二房雅寓
門牌: 北投區自強街31巷51號4樓
行政區: 北投區
售價: 1,201萬
權狀坪數: 22.54坪
主建物: 19.67坪
附屬建物: 2.87坪
格局: 2房2廳1衛
樓層: 4F/4F
類型: 公寓
建材: 鋼筋混凝土
屋齡: 49年
管理費: 0元/月
車位: 無
帶租約: 否
所有權人: 力興資產管理
適用方案:
- 婚育住宅
- 平價住宅
| 維度 |
結論 |
| AI 評分 |
6.5/10 |
| 判定 |
Caution — 翻新表面漂亮但49年屋齡潛在問題多，需驗屋確認基礎工程 |
| 月還款 |
28,064 元 |
| 預估月租（九折） |
~22,500 元 |
| 現金流 |
-5,564/月 |
| 毛報酬率 |
2.25%（售價）/ 5.40%（自備款） |
| Hidden Gem？ |
北投二房公寓單價53.3萬算合理，但49年頂樓漏水風險高，隱形修繕成本可能吃掉價差 |
| 項目 |
金額 |
| 售價 |
12,010,000 |
| 自備款 |
5,000,000（41.6%） |
| 貸款金額 |
7,010,000 |
| 利率 / 年限 |
2.6% / 30 年 |
| 月還款 |
28,064 元 |
| 項目 |
金額 |
| 北投區二房公寓租金範圍 |
23,000 – 28,000 元/月 |
| 同類型參考（自強街附近、20坪級公寓） |
~25,000 元/月 |
| 預估月租（九折） |
~22,500 元/月 |
參考來源：591租屋網北投區二房公寓物件、樂屋網北投區租屋行情
| 指標 |
數值 |
| 年租金收入（九折） |
270,000 |
| 毛租金報酬率（租金/售價） |
2.25% |
| 月租金 vs 月還款 |
22,500 vs 28,064 = -5,564 |
| 自備款報酬率（租金/自備款） |
5.40% |
| 項目 |
內容 |
| 門牌 |
北投區自強街31巷51號4樓 |
| 售價 |
1,201萬 |
| 單價 |
約 53.3 萬/坪 |
| 權狀坪數 |
22.54坪（主 19.67 / 附 2.87） |
| 格局 |
2房2廳1衛 |
| 樓層 |
4F/4F |
| 類型 |
公寓 |
| 屋齡 |
49年 |
| 管理費 |
0元/月 |
- VR 看屋連結
- 場景：客廳、臥室一、臥室二、廚房、走道、衛浴、休閒陽台
- 方正度： 主要居住空間格局尚稱方正，利於擺放家具
- 動線： 客廳入口略微狹窄，廚房位於動線中段，可能略顯零碎
- 樑柱： 臥室與客廳可見明顯樑位，頂樓公寓需留意裝修包覆後的空間感
- 暗房： 衛浴若無對外窗則為暗房，影響採光與通風
- 風水問題： 頂樓存在壓樑感風險；若玄關直接看到後陽台，可能形成穿堂煞
- 牆面經粉刷，表面看似良好，但頂樓舊公寓防水壽命需特別注意
- 陽台窗戶款式較舊，可能影響隔音與氣密性
- 客廳、臥室地板已翻新為木紋磚，狀況良好
- 廚衛設備皆顯新穎（判斷有重新翻修），但衛浴空間偏小
- 49年屋齡，水電管線已屆汰換年限，照片無法判斷是否更新——這是最大隱形成本
- 未見明顯極端廣角變形，但有輕微廣角效果讓空間稍大
- 缺乏建築外觀、頂樓公共區域、衛浴/廚房細部特寫
- 現場擺設簡約，非過度包裝
- 頂樓優勢，有對外陽台，預期採光與通風良好
- 景觀為市區街景，無特殊視野
- 屋齡高達49年：水電管線、結構、屋頂防水等基礎設施老舊，潛藏高額整修費用
- 頂樓公寓：漏水風險較高，夏季室內溫度高，增加空調費用
- 無管理費：公共區域維護缺乏專責管理，需住戶自行協商
- 不議價：金聯平價住宅無議價空間
- 49年老屋的翻修可能僅為表面「化妝」，基礎工程（防水、水電）是否到位存疑
- 室內新穎翻修：廚房、衛浴、地板已更新，可降低初期入住裝潢成本
- 頂樓優勢：更好的採光、通風與較少的噪音干擾
- 兩房格局：符合小家庭或單身族群需求
- 低總價：北投區二房1,201萬，門檻相對較低