南港 南港花園國宅優質三房
南港花園國宅優質三房
AI 賞屋總覽
Gemini 評分：6.5/10 — Caution（謹慎評估）
17 樓山景採光是本批物件中最大亮點，管理費僅 500 元/月是國宅優勢。但屋況是「需要打掉重練的毛胚屋」級別，三房一衛是硬傷，公設比 39.4% 偏高。若能大幅砍價並備妥 250-300 萬翻修預算，景觀價值值得投資。
僅適用平價住宅
此物件不在婚育住宅清單內。
財務試算
貸款條件
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 2,620 萬 |
| 貸款額 | 2,120 萬（80.9%） |
| 自備款 | 500 萬（19.1%） |
| 月付（本息均攤 30yr/2.185%） | 84,872 元 |
租金行情與投報
| 項目 | 估算 |
|---|---|
| 591 租金參考 | 南港區研究院路 40坪三房 30,000/月；南港區 25坪四房 25,000/月 |
| 合理月租估算 | 28,000～32,000 元（國宅高樓層有景觀加分，但屋況老舊折價） |
| 年租金收入 | 336,000～384,000 元 |
| 年度成本（管理費+稅+維修） | 約 26,000 元（管理費 6,000 + 稅約 12,000 + 維修 8,000） |
| 淨年收入 | 約 334,000 元 |
| 毛投報率 | 1.28%～1.47% |
| 淨投報率 | 1.28% |
| 月付 vs 月租 | 84,872 vs 30,000 → 缺口 -54,872/月 |
翻修成本未計入
以上投報率未含 250-300 萬翻修成本。若計入（總成本 2,920 萬），淨投報率降至 1.14%。
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 南港區福德街449號17樓 |
| 售價 | 2,620萬 |
| 單價 | 約 65.0 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 40.29坪（主 21.98 / 附 2.42 / 公 15.89） |
| 公設比 | 39.4% |
| 格局 | 3房2廳1衛 |
| 樓層 | 17F/18F |
| 類型 | 大樓 |
| 管理費 | 500元/月 |
| TAMCO | 物件頁面 |
公設比偏高
共有部份 15.89坪 佔權狀 39.4%，主建物僅 21.98坪。國宅車位坪數可能灌在公設中，需確認是否含車位使用權。
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景（10 個）：客廳、餐廳、主臥、次臥一、次臥二、廚房、衛浴、走道、休閒陽台、工作陽台
Gemini 照片分析
1. 格局
- 典型國宅方正格局，房間無畸零角，是老國宅優點
- 主建 21.98 坪做三房偏小，客廳看起來大但房間有妥協
- 只有一套衛浴：40 坪三房一衛是極大抗性，早上全家搶廁所
- 傳統一字走道通到底，浪費部分室內坪數
2. 屋況
- 投資客「半套化妝屋」：全室批土刷白，但地磚是老舊 30x30 磁磚
- 廚具為阿嬤家等級，浴室動物紋磁磚
- 必須打掉重練：鋁門窗非氣密窗、水電管線為 20+ 年原始配置
- 翻修預算估 250～300 萬（全室重拉管線、換氣密窗、重做廚衛、鋪地板）
3. 照片誠實度
- 誠實度 90%：房仲算老實，沒用超廣角，連窗外起霧下雨的天氣都拍進去
- 浴室與廚房的老舊狀況一覽無遺，未用濾鏡掩飾
4. 採光通風
- 前段（客廳、臥室一二）：採光通風極佳。17 樓翠綠山景（南港山系），無建築物遮蔽，是最大賣點
- 後段（臥室三、衛浴）：窗戶開向工作陽台，掛滿衣服或煮飯時採光通風差
- 有一間半暗房
5. 紅旗與綠旗
🚩 紅旗
- 公設比 39.4%：買 40 坪室內僅 22 坪。需確認車位坪數是否灌入公設
- 只有一套衛浴：三房一衛未來轉手抗性大
- 鋁門窗未更新：17 樓迎風面，颱風天會滲水（窗框已見水痕）
- 全室需大翻修：200-300 萬裝潢成本
✅ 綠旗
- 無敵景觀：17 樓南港山系山景，採光好隱私高，台北市稀缺
- 管理費極低：500 元/月，國宅優勢，年省數萬
- 天然瓦斯
- 照片誠實，所見即所得
6. 賞屋必查
7. 結論
| 評分 | 6.5 / 10 |
|---|---|
| 判定 | Caution（謹慎評估） |
| 一句話 | 賣的是 17 樓的山景與國宅低管理費，骨子裡是需要 300 萬大整修的毛胚屋。總投入近 3,000 萬才能入住。用屋況老舊+三房一衛+需換氣密窗為由大力砍價，買夠便宜才值得。 |