大安 雙捷運邊間大三房
雙捷運邊間大三房
AI 賞屋（2026/03/22）
Overview
| 維度 | 結論 |
|---|---|
| AI 評分 | 6/10 |
| 判定 | Caution — 地段無敵但現有裝潢是負資產，需當毛胚屋重做 250-350 萬 |
| 月還款 | 114,057 元 |
| 預估月租（九折） | ~36,000 元 |
| 現金流 | -78,057/月（負現金流） |
| 毛報酬率 | 1.29%（售價）/ 8.64%（自備款） |
| 實際入手成本 | 3,349 + 300（翻修）= ~3,649 萬 |
| Hidden Gem？ | 有條件的 — 大安區 78 萬/坪 是市場甜蜜點，但需額外 300 萬翻修預算 |
負現金流物件
月租 36,000 < 月還款 114,057，每月淨現金流約 -78,057 元。
適合長期自住保值，不適合租金導向投資。
地段亮點
大安區雙捷運（六張犁/科技大樓）、主建 33 坪、公寓 3 樓黃金層。
單價 78 萬/坪在大安區屬於相對低位，買地段空間的性價比尚可。
財務試算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 33,490,000 |
| 自備款 | 5,000,000（14.9%） |
| 貸款金額 | 28,490,000 |
| 利率 / 年限 | 2.6% / 30 年 |
| 月還款 | 114,057 元 |
| 總還款 | 41,060,513 |
| 總利息 | 12,570,513 |
租金行情（591 調查）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 大安區六張犁三房整層租金範圍 | 30,000 – 59,000 元/月 |
| 同路段（樂利路）可比物件 | 30,000 – 40,000 元/月 |
| 預估月租（九折保守） | ~36,000 元/月 |
租金說明
六張犁站公寓整層中位數約 30,000，電梯整層約 59,000。本案為 46 年公寓但坪數大、邊間，取公寓中高段估算。
投報率分析
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 年租金收入（九折） | 432,000 |
| 毛租金報酬率（租金/售價） | 1.29% |
| 月租金 vs 月還款 | 36,000 vs 114,057 = -78,057 負現金流 |
| 自備款報酬率（租金/自備款） | 8.64% |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 大安區樂利路5巷9號3樓之1 |
| 售價 | 3,349萬 |
| 單價 | 約 78.0 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 42.92坪（主 33.20 / 附 7.31 / 公 2.41） |
| 格局 | 3房2廳2衛 |
| 樓層 | 3F/5F |
| 類型 | 公寓 |
| 屋齡 | 46年 |
| 管理費 | 300元/月 |
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景：客廳-1、客廳-2、餐廳、臥室一-1、臥室一-2、臥室二-1、臥室二-2、臥室三-1、臥室三-2、廚房、衛浴、側陽台、工作陽台
Gemini 照片分析
紅旗 🚩
- 水電管線 46 年未更新：老舊壁掛冷氣/窗型冷氣孔洞、管線外露、插座面板老舊，表面翻新但基礎工程沒動
- 滿屋「藏拙」木作：大量上掀式臥榻與架高地板（通常掩蓋陽台外推或無法重配管線），老舊包覆是壁癌、漏水、白蟻的藏匿處
- 棟距極窄的假邊間：窗外鐵窗與隔壁棟幾乎貼在一起，採光通風大打折扣
- 過時裝潢語彙：15 年前的間接照明天花板、文化石電視牆、粉紅投射燈，現有裝潢是負資產
- 嚴重失真照片：超廣角鏡頭邊緣變形嚴重，現場空間感直接打六折
綠旗 ✅
- 無可取代的地段與坪數：大安區雙捷運、主建 33 坪，硬條件無敵
- 黃金 3 樓：公寓最好賣的樓層，爬得動且不像 2 樓容易管線回堵
- 單價 78 萬/坪：大安區相對低價進場機會
隱藏裝修成本（需當毛胚屋重做）
- 全部舊木作拆除清運：~30 萬
- 全室水電重拉：~40 萬
- 格局重配（泥作隔間）：~30 萬
- 全新廚房：~25 萬
- 兩間浴室翻新：~30 萬
- 全室冷氣空調：~30 萬
- 地板、油漆、門窗：~40 萬
- 雜項（設計費等）：~25 萬
- 合計：~250-350 萬起