松山 民生社區四樓雅寓
民生社區四樓雅寓
AI 賞屋（2026/03/22）
Overview
| 維度 | 結論 |
|---|---|
| AI 評分 | 3/10 |
| 判定 | Caution / 偏向 Pass — 頂樓漏水未爆彈 + 屋況半調子 + 單價 90 萬過高 |
| 月還款 | 85,953 元 |
| 預估月租（九折） | ~34,000 元 |
| 現金流 | -51,953/月（負現金流） |
| 毛報酬率 | 1.54%（售價）/ 8.16%（自備款） |
| 實際入手成本 | 2,647 + 300（翻修）= ~2,947 萬 |
| Hidden Gem？ | 否 — 頂樓 51 年老公寓，裝修費巨大，負現金流嚴重 |
負現金流物件
月租 34,000 < 月還款 85,953，每月淨現金流約 -51,953 元。
加上頂樓漏水風險與 300 萬翻修成本，投報率極低。
未保存登記建物 21.99 坪
有額外未登記面積，實際使用空間可能更大，但不計入權狀。需確認是否影響貸款估值。
財務試算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 26,470,000 |
| 自備款 | 5,000,000（18.9%） |
| 貸款金額 | 21,470,000 |
| 利率 / 年限 | 2.6% / 30 年 |
| 月還款 | 85,953 元 |
| 總還款 | 30,943,149 |
| 總利息 | 9,473,149 |
租金行情（591 調查）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 民生社區三房公寓整層租金範圍 | 35,000 – 62,000 元/月 |
| 同路段（三民路）可比物件 | 35,000 – 43,000 元/月 |
| 預估月租（九折保守） | ~34,000 元/月 |
租金說明
民生社區高端物件（富錦街、民生東路）可達 80,000-90,000，但本案為 51 年頂樓公寓，屋況需大翻修，合理租金應以區域低端估算。
投報率分析
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 年租金收入（九折） | 408,000 |
| 毛租金報酬率（租金/售價） | 1.54% |
| 月租金 vs 月還款 | 34,000 vs 85,953 = -51,953 負現金流 |
| 自備款報酬率（租金/自備款） | 8.16% |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 松山區三民路95巷1號4樓 |
| 售價 | 2,647萬 |
| 單價 | 約 90.1 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 29.39坪（主 29.39） |
| 未保存登記 | 21.99坪 |
| 格局 | 3房2廳1衛 |
| 樓層 | 4F/4F |
| 類型 | 公寓 |
| 屋齡 | 51年 |
| 管理費 | 0元/月 |
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景：客廳、餐廳、臥室一、臥室二、廚房、工作陽台、休閒陽台1、休閒陽台2、衛浴
Gemini 照片分析
紅旗 🚩
- 頂樓漏水未爆彈：51 年頂樓戶，天花板全刷白掩蓋水痕，陽台有粗糙防水修補痕跡（深灰水泥塊）
- 管線狀態不明：51 年老屋，電箱是否更新完全看不出，舊線用現代電器 = 跳電或走火
- 基礎工程爛尾：房間地板大面積水泥毛胚補丁（拆舊木作後未補磁磚）、廚房空空如也無廚具
- 開價不合理：屋況極度破敗卻開 90 萬/坪，性價比極差
- 暗廳問題：長條形格局中段採光極差，白天室內仍需開燈
綠旗 ✅
- 民生社區門牌：環境清幽、綠覆率高，抗跌保值
- 零公設：29.39 坪全室內面積，新建案要權狀 45 坪以上才有同等空間
- 前後陽台保留：未外推，室內外有緩衝，通風對流尚可
- 照片誠實：連醜陋的水泥補丁、爛牆都直接拍出來
隱藏裝修成本
- 屋頂防水工程：~30 萬
- 全室水電重拉：~35 萬
- 全室地板重做：~20 萬
- 全新廚房（含廚具三機）：~25 萬
- 浴室防水+設備升級：~20 萬
- 全室冷氣空調：~25 萬
- 泥作修補、油漆、雜項：~20 萬
- 門窗更換：~15 萬
- 合計：~300-350 萬起