松山 雙敦學區三房美廈
雙敦學區三房美廈
AI 賞屋（2026/03/22）
Overview
| 維度 | 結論 |
|---|---|
| AI 評分 | 6.5/10 |
| 判定 | Caution — 買的是雙敦學區門牌，屋況是半毛胚，需 150-200 萬翻修 |
| 月還款 | 136,035 元 |
| 預估月租（九折） | ~45,000 元 |
| 現金流 | -91,035/月（負現金流） |
| 毛報酬率 | 1.38%（售價）/ 10.80%（自備款） |
| 實際入手成本 | 3,898 + 175（翻修）= ~4,073 萬 |
| Hidden Gem？ | 否 — 總價高、負現金流大、純粹買地段保值 |
負現金流物件
月租 45,000 < 月還款 136,035，每月淨現金流約 -91,035 元。
此物件純以自住保值或學區需求為導向，不適合租金導向投資。
財務試算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 38,980,000 |
| 自備款 | 5,000,000（12.8%） |
| 貸款金額 | 33,980,000 |
| 利率 / 年限 | 2.6% / 30 年 |
| 月還款 | 136,035 元 |
| 總還款 | 48,972,709 |
| 總利息 | 14,992,709 |
租金行情（591 調查）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 松山區敦化三房整層租金範圍 | 45,000 – 62,000 元/月 |
| 同路段（敦化南路巷弄）可比物件 | 45,000 – 55,000 元/月 |
| 預估月租（九折保守） | ~45,000 元/月 |
投報率分析
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 年租金收入（九折） | 540,000 |
| 毛租金報酬率（租金/售價） | 1.38% |
| 月租金 vs 月還款 | 45,000 vs 136,035 = -91,035 負現金流 |
| 自備款報酬率（租金/自備款） | 10.80% |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 松山區敦化南路一段100巷7弄28號4樓 |
| 售價 | 3,898萬 |
| 單價 | 約 94.9 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 41.06坪（主 34.01 / 附 5.87 / 公 1.18） |
| 格局 | 3房2廳2衛 |
| 樓層 | 4F/7F |
| 類型 | 華廈 |
| 屋齡 | 46年 |
| 管理費 | 300元/月 |
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景：客餐廳、主臥、次臥一、次臥二、廚房、主臥衛浴、客用衛浴、工作陽台
Gemini 照片分析
紅旗 🚩
- 46年超高齡 RC 結構：結構壽命臨界，貸款成數與年限需先送銀行鑑價確認
- 天花板全封死：平釘天花板遮醜，上方可能藏漏水、壁癌或鋼筋外露
- 完全無冷氣管線：無室內機也無預留孔，裝冷氣需破壞天花板穿管拉排水+專用迴路
- 廢墟風廚房：門片拆光、30年花磚、無廚具水槽瓦斯爐，需整套打掉重練 20-30 萬
- 便宜行事衛浴：無乾濕分離、最便宜柱盆、水管外露
- 地板為廉價 PVC 木紋片：直接貼上去，有污漬與底部不平疑慮
- 300元管理費 = 無管委會：無管理員、需追垃圾車
綠旗 ✅
- 神級學區/地段：雙敦學區（敦化國小、敦化國中），抗跌保值
- 4F/7F 黃金樓層：不頂樓不怕漏水，不2樓不怕管線回堵
- 主建物 34 坪超大空間：新大樓要權狀 50 坪以上才有同等室內
- 格局方正：客餐廳巨大，可再隔一房或書房
隱藏裝修成本
- 全室冷氣空調工程（含專用迴路）：~40 萬
- 全新廚房（含廚具三機）：~30 萬
- 兩間浴室升級（乾濕分離）：~30 萬
- 水電管線全面確認/重拉：~30 萬
- 地板重鋪：~15 萬
- 其他（窗戶、油漆、雜項）：~30 萬
- 合計：~150-200 萬起