三重 三重國小生活圈套房
三重國小生活圈套房
AI 賞屋（2026/03/22）
Overview
| 維度 | 結論 |
|---|---|
| AI 評分 | 5.5/10 |
| 判定 | Caution — 低總價陷阱，單價破68萬+公設比47%+採光差 |
| 月還款 | 11,530 元 |
| 預估月租（九折） | ~10,800 元 |
| 現金流 | -730/月（負現金流） |
| 毛報酬率 | 1.64%（售價）/ 2.59%（自備款） |
| Hidden Gem？ | 否 — 公設比47%吃掉坪效，可能為商辦產權，貸款風險高 |
負現金流物件
月租 10,800 < 月還款 11,530，每月淨現金流約 -730 元。
還需另扣管理費 1,156、房屋稅、地價稅、修繕準備金、空租期。
產權紅旗
Gemini 發現室內裝有「緊急出口避難指示燈」，可能為一般事務所（商辦）產權。
若非住家用途，貸款成數大打折扣，且有違規使用風險。賞屋時務必確認謄本用途。
財務試算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 7,880,000 |
| 自備款 | 5,000,000（63.5%） |
| 貸款金額 | 2,880,000 |
| 利率 / 年限 | 2.6% / 30 年 |
| 月還款 | 11,530 元 |
租金行情（591 調查）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 三重區套房租金範圍 | 8,800 – 17,500 元/月 |
| 正義北路 6 坪套房可比 | 12,000 – 14,000 元/月 |
| 預估月租（九折保守） | ~10,800 元/月 |
591 調查說明
正義北路 6.35 坪套房約 14,000/月；但本物件採光極差、屋況老舊，打九折估 ~12,000，再保守取九折 ~10,800。
投報率分析
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 年租金收入（九折） | 129,600 |
| 毛租金報酬率（租金/售價） | 1.64% |
| 月租金 vs 月還款 | 10,800 vs 11,530 = -730 負現金流 |
| 自備款報酬率（租金/自備款） | 2.59% |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 三重區正義北路299號5樓之6 |
| 售價 | 788萬 |
| 單價 | 約 68.2 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 11.56坪（主 6.08 / 附 2.01 / 公 3.47） |
| 格局 | 1房1廳1衛 |
| 樓層 | 5F/13F |
| 類型 | 套房 |
| 管理費 | 1,156元/月 |
Gemini 照片分析
紅旗 🚩
- 公設比 47%：權狀 11.56 坪主建才 6.08 坪，近半的錢買在走廊電梯
- 採光悲劇：窗外緊貼鐵皮屋頂/鄰棟背面，棟距極窄，幾乎無直接日照
- 疑似商辦產權：室內裝有「緊急出口避難指示燈」，可能是事務所建照，貸款成數恐受限
- 單價過高：三重正義北路此屋況開 68.2 萬/坪偏高，應為 5 字頭才合理
- 廚具老舊：洗脫烘面板嚴重泛黃（7-10年以上），流理台極陽春
綠旗 ✅
- 廁所有對外窗：小套房衛浴開窗是稀有加分，排濕防霉佳
- 格局方正：空間雖小但好規劃，右側內凹可做系統櫃
- 照片誠實度高：未使用超廣角，破舊處原汁原味呈現
隱藏成本
- 確認產權用途（若商辦需重新評估）
- 廚具汰換：~5 萬
- 窗戶氣密升級：~3 萬
賞屋必查清單
- 最重要：確認謄本主要用途是否為「住家用」（室內有避難指示燈疑似商辦） #action
- 開窗實測：聽馬達噪音、聞排油煙/死水臭味
- 水壓測試：5F 同時開洗臉盆+沖馬桶+淋浴
- 電箱檢查：開門旁電箱看無熔絲開關年份
- 確認貸款成數（套房+可能商辦雙重風險）