中和 冠德歐洲愛樂美宅
冠德歐洲愛樂美宅
AI賞屋 Overview
Gemini 評分：5.5/10 — Caution（偏向 Pass）
冠德建設鋼骨大樓底子好，主建近 38 坪三房空間大。但 4 樓正對台 64 線高架橋隔音牆，攔腰煞+噪音+粉塵+震動是花再多錢都無法改變的致命硬傷。白天需開燈、不敢開窗。廚衛需全面翻新。除非大幅讓利，否則 3,000 萬買一個白天要開燈的房子不划算。
財務分析
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 3,097萬 |
| 貸款額度（估） | 2,597萬（83.9%） |
| 自備款 | 500萬（16.1%） |
| 月供（30年2.2%） | 約 103,968元 |
| 管理費 | 3,150元/月 |
| 月持有成本 | 約 107,118元 |
租金行情 & 投報率
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 591 租金行情 | 中和區三房大樓：28,000–38,000元/月 |
| 估計月租金 | ~32,000元（冠德社區品牌加分，但低樓層+面高架扣分） |
| 毛投報率 | 32,000 × 12 ÷ 30,970,000 = 1.24% |
| 月現金流（租-月供-管理費） | 32,000 − 107,118 = −75,118元 |
| 備註 | 金聯平價住宅規定僅供自住不得出租 |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 中和區中正路25號4樓之3 |
| 售價 | 3,097萬 |
| 單價 | 約 59.0 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 52.48坪（主 37.94 / 附 3.45 / 公 11.09） |
| 格局 | 3房2廳2衛 |
| 樓層 | 4F/25F |
| 類型 | 大樓（鋼骨） |
| 管理費 | 3,150元/月 |
| 公設比 | 21.1% |
| TAMCO | 物件頁面 |
VR 實境
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- 場景（9 個）
AI 照片鑑定（Gemini）
格局
主建近 38 坪做三房，空間尺度是現在新建案比不上的。客餐廳非常氣派，房間放得下雙人床加大衣櫃。有獨立且空間足夠的廚房及夠大的工作陽台，家事動線加分。走道稍長但整體方正。
屋況
- 標準「空屋原況」，客廳大理石地磚和主臥木地板還能用
- 客廳牆角有外露線路，前屋主可能改過電或第四台
- 廚房系統櫃、衛浴洗手台浴缸都是 15-20 年前原始配備，檯面泛黃、填縫發黑
- 廚衛需打掉重練，預算 150-200 萬
照片誠實度：有良心
- 沒有過度美化，窗外致命傷拍得清清楚楚
- 但超廣角讓客廳看起來像 20 幾坪，現場會縮水
採光通風
- 採光極差：4 樓正對台 64 線高架橋隔音牆，白天室內需全開燈
- 通風放棄：面對高架橋不會想開窗，落塵量和廢氣逼你 24 小時緊閉，必須全室依賴全熱交換機或空氣清淨機
紅旗與綠旗
🚩 超級紅旗
- 高架橋第一排 + 攔腰煞：4F 高度切齊台 64 線高架橋，噪音（重機/大卡車）、低頻震動、嚴重粉塵
- 白天要開燈、開窗吃灰塵
- 2-4 樓常為公共管線轉折處，可能有水管噪音或堵塞倒灌風險
✅ 綠旗
- 冠德建設 + 鋼骨大樓，制震與建築品質有水準
- 管理費 3,150 元（約 60 元/坪），便宜且管委會運作正常
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