中和 永興溫馨美居
永興溫馨美居
AI賞屋 Overview
Gemini 評分：6.5/10 — Caution（謹慎評估）
典型「買空間送破屋」。主建 43.57 坪是絕版低公設大空間（公設比僅 6.8%），次頂樓採光通風佳。但屋況是「必經全面大翻修」的毛胚等級：浴室天花板有樓上漏水水痕、全室輕鋼架天花板遮明管/漏水、一樓是餐飲業需注意油煙蟑鼠。翻修預算需 400-500 萬。
財務分析
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 3,193萬 |
| 貸款額度（估） | 2,693萬（84.3%） |
| 自備款 | 500萬（15.7%） |
| 月供（30年2.2%） | 約 107,811元 |
| 管理費 | 2,790元/月 |
| 月持有成本 | 約 110,601元 |
租金行情 & 投報率
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 591 租金行情 | 中和區三房大樓：28,000–35,000元/月 |
| 估計月租金 | ~30,000元（空間大但屋況極舊，需翻修才有租金力） |
| 毛投報率 | 30,000 × 12 ÷ 31,930,000 = 1.13% |
| 月現金流（租-月供-管理費） | 30,000 − 110,601 = −80,601元 |
| 備註 | 金聯平價住宅規定僅供自住不得出租 |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 中和區永貞路243號10樓 |
| 售價 | 3,193萬 |
| 單價 | 約 63.0 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 50.66坪（主 43.57 / 附 3.63 / 公 3.46） |
| 格局 | 3房2廳2衛 |
| 樓層 | 10F/11F |
| 類型 | 大樓（RC） |
| 管理費 | 2,790元/月 |
| 公設比 | 6.8% |
| TAMCO | 物件頁面 |
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景（6 個）
AI 照片鑑定（Gemini）
格局
最大賣點。主建 43.57 坪做三房，每個空間都大到可以翻滾。客餐廳超級寬敞，有本錢再隔一間書房或和室。前後陽台保留，動線方正沒有走道浪費。
屋況
- 「必經全面大翻修」的毛胚等級
- 大片磁磚地、深藍色廚具、淺藍色浴缸+白磁磚、冷氣窗孔 → 至少 25-30 年沒大動
- 翻修預算：售價外需死扣 400-500 萬（水電管線、鋁窗、防水全部打掉重練）
照片誠實度：極高（五星）
沒有廣角鏡、沒有美顏濾鏡。甚至把漏水水痕拍得清清楚楚。去現場看落差感最小。
採光通風
次頂樓（10F/11F）優勢有出來。主臥大面窗光線好，客廳連通陽台採光不錯。前後陽台開窗對流通透。但中和市區房子密集，棟距不算非常遠，隱私與西曬需現場感受。
紅旗與綠旗
✅ 綠旗
- 次頂樓無敵：享高樓採光通風，避開頂樓直曬和漏水風險
- 絕版低公設大空間：主建 43 坪，新成屋要買到同室內面積權狀需近 70 坪、總價破 5,000 萬
- 天然瓦斯：陽台有瓦斯錶和熱水器
🚩 紅旗
- 浴室天花板漏水水痕：礦纖天花板發黃發黑，100% 是 11 樓管線漏水或防水層失效。修繕生殺大權在樓上鄰居手裡
- 全室輕鋼架天花板：辦公室等級，十之八九遮明管或遮漏水壁癌
- 一樓是餐飲業（東引快刀手）：老大樓管道間相通，蟑螂老鼠沿管線上爬，尖峰時段油煙可能飄進浴室
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