土城 太陽城精美裝潢宅
太陽城精美裝潢宅
AI賞屋 Overview
Gemini 評分：7.5/10 — Caution（謹慎評估後可買）
體質極好的大四房，得房率高、主衛開窗、收納做滿。但滿滿老派木作可能遮蓋漏水壁癌，窗外有施工中工地，冷氣設備全數老舊。管理費便宜但需確認公基金是否充足。「體質好但皮相老、暗藏裝潢陷阱」。
財務分析
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 2,231萬 |
| 貸款額度（估） | 1,731萬（77.6%） |
| 自備款 | 500萬（22.4%） |
| 月供（30年2.2%） | 約 69,299元 |
| 管理費 | 2,385元/月 |
| 月持有成本 | 約 71,684元 |
租金行情 & 投報率
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 591 租金行情 | 土城區四房大樓：28,000–38,000元/月 |
| 估計月租金 | ~32,000元（太陽城社區、12F、裝潢入住） |
| 毛投報率 | 32,000 × 12 ÷ 22,310,000 = 1.72% |
| 月現金流（租-月供-管理費） | 32,000 − 71,684 = −39,684元 |
| 備註 | 金聯平價住宅規定僅供自住不得出租 |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 土城區中央路四段279巷10號12樓 |
| 售價 | 2,231萬 |
| 單價 | 約 41.0 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 54.39坪（主 35.38 / 附 7.72 / 公 11.29） |
| 格局 | 4房2廳2衛 |
| 樓層 | 12F/15F |
| 類型 | 大樓（RC） |
| 管理費 | 2,385元/月 |
| 公設比 | 20.8% |
| TAMCO | 物件頁面 |
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景（7 個）
AI 照片鑑定（Gemini）
格局
主建 35.38 坪切四房兩廳兩衛，格局非常漂亮，沒有為硬擠房間犧牲客餐廳空間。客廳面寬夠，餐廳區明確，動線流暢。但幾乎每面牆都被木作櫃體卡死，未來變更格局彈性為零。
屋況
- 表面：拋光石英磚晶亮、無明顯裂痕
- 美學停留在 2005 年（櫻桃木/胡桃木色+水晶吊燈）
- 冷氣機殼泛黃，陽台管線雜亂 → 冷氣全數老舊，換新+洗孔拉管是一大筆開銷
照片誠實度：85%
- 超廣角鏡頭拍攝（現場會縮水約 15%）
- 但沒有過度美化：老舊洗臉盆、陽台斑駁磁磚、雜亂管線、窗外工地都如實拍出
採光通風
- 12F 高樓層大面窗，客廳看得到遠山景，採光沒問題
- 主衛浴有開窗（大加分）
- 部分次臥面對鄰棟，但 12F 高度尚可
紅旗與綠旗
✅ 綠旗
- 得房率超高（買 54 坪實拿近 36 坪）
- 主衛浴開窗
- 收納空間做滿，省上百萬系統櫃錢
🚩 紅旗
- 過度裝潢遮蓋風險：窗框周圍、迎風面牆壁全被木作包起，看不到原始牆面（可能藏漏水壁癌）
- 老舊水電管線：屋齡逼近 20 年，裝潢全包死，重拉電線難度與成本極高
- 窗外施工中：窗外有興建中工地，未來 1-2 年施工噪音粉塵，蓋好後可能擋採光視野
- 管理費極低：一坪約 44 元，需確認公基金餘額
賞屋必查清單
評估筆記
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