新店 一樓美寓稀有釋出
一樓美寓稀有釋出
AI賞屋 Overview
Gemini 評分：4.5/10 — Caution（高度警戒，買殼送坑）
一樓免爬樓梯、有門口空間可能停車、地下室 10.24 坪有擴充潛力。但這是一間「化妝屋」：廉價翻新（平價地磚+慘白漆）、沒有廚具、沒有冷氣、盲廁無窗、臥室全毛玻璃無景觀。地下室照片一張都沒給 = 現況極差。口袋需額外準備至少 150 萬擦屁股。
財務分析
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 1,955萬 |
| 貸款額度（估） | 1,455萬（74.4%） |
| 自備款 | 500萬（25.6%） |
| 月供（30年2.2%） | 約 58,249元 |
| 管理費 | 0元/月 |
| 月持有成本 | 約 58,249元 |
租金行情 & 投報率
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 591 租金行情 | 新店區三房公寓：23,000–29,000元/月 |
| 估計月租金 | ~25,000元（一樓+地下室加分，但屋況需翻修扣分） |
| 毛投報率 | 25,000 × 12 ÷ 19,550,000 = 1.53% |
| 月現金流（租-月供） | 25,000 − 58,249 = −33,249元 |
| 備註 | 金聯平價住宅規定僅供自住不得出租 |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 新店區光明街168巷5弄7號 |
| 售價 | 1,955萬 |
| 單價 | 約 77.1 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 25.37坪（主 22.99 / 附 2.38） |
| 未保存登記 | 10.24坪 |
| 格局 | 3房2廳1衛 |
| 樓層 | 1F/5F |
| 類型 | 公寓（RC） |
| 管理費 | 0元/月 |
| TAMCO | 物件頁面 |
未保存登記建物 10.24 坪 = 地下室
經 VR 實境確認，未保存登記面積為地下室（非後方違建）。
有獨立樓梯通往地下、磁磚地板、磚牆、高窗通風。
可作儲藏室/工作室，風險比後方違建低很多。
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景：客餐廳、主臥、次臥1、次臥2、走道、地下室
AI 照片鑑定（Gemini）
格局
- 近 23 坪隔三房，卻只有 1 衛（早上搶廁所）
- 「消失的廚房」：四面牆貼磁磚、有水龍頭出水口和插座，但空無一物。完全沒做廚具，需自掏 10-30 萬訂做
- 房間偏小，放雙人床+衣櫃後動線侷促
屋況
- 廉價感十足的翻新：全室鋪基本款紅磚紋地磚（疑似平價塑膠地磚），牆壁刷慘白漆，只求「看起來新」
- 衛浴看似新但用最基礎設備、沒乾濕分離、盲廁無窗（一樓潮濕+無窗 = 發霉異味噩夢）
- 後院/側院有搭鐵皮屋頂和圍牆，接縫處易漏水
照片誠實度：偏低
- 極度廣角變形（臥室照片邊緣嚴重），現場會覺得小很多
- 過度補光：一樓採光最差但照片白得發亮（正中午全開燈+後期調亮度）
- 最大謊言：15 張照片沒有一張地下室，代表地下室現況極差（壁癌/漏水/霉味/積水）
採光通風
- 所有臥室窗戶都是不透明毛玻璃 → 窗外是陰暗防火巷或鄰居牆壁，毫無景觀、白天可能需開燈
- 一樓先天通風弱，被其他棟包夾空氣對流差，夏天悶熱潮濕
紅旗與綠旗
✅ 綠旗
- 一樓免爬樓梯，對長輩極度友善
- 門口空間若產權允許，可能停機車甚至汽車
- 地下室 10.24 坪若能整治防水，多出很大使用空間（儲藏/視聽室）
🚩 紅旗
- 地下室盲盒：防水重做動輒幾十萬起跳
- 隱藏成本極高：沒廚具、沒冷氣、水電管線可能未更新（屋齡 30-40 年）
- 一樓+地下室+盲廁 = 潮濕發霉保證三件套
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