板橋 巨蛋東京花園好宅
巨蛋東京花園好宅
AI賞屋 Overview
Gemini 評分：4.0/10 — Caution 偏向 Pass
SRC 結構和板橋地段是唯二亮點。主建僅 27.18 坪硬塞四房，每間房只有 2-3 坪如鳥籠。公設比 42.3% 代表 ~1,100 萬買的是大廳和梯間。只給 5 張照片、刻意避開廚房浴室 = 水區屋況極差。部分次臥面壁棟距極近，白天需開燈。
財務分析
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 2,623萬 |
| 貸款額度（估） | 2,123萬（80.9%） |
| 自備款 | 500萬（19.1%） |
| 月供（30年2.2%） | 約 84,992元 |
| 管理費 | 3,142元/月 |
| 月持有成本 | 約 88,134元 |
租金行情 & 投報率
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 591 租金行情 | 板橋區四房大樓：35,000–53,000元/月 |
| 估計月租金 | ~38,000元（巨蛋社區品牌+含車位，但室內極小扣分） |
| 毛投報率 | 38,000 × 12 ÷ 26,230,000 = 1.74% |
| 月現金流（租-月供-管理費） | 38,000 − 88,134 = −50,134元 |
| 備註 | 金聯平價住宅規定僅供自住不得出租 |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 板橋區民生路三段315號14樓之2 |
| 售價 | 2,623萬 |
| 單價 | 約 48.1 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 54.58坪（主 27.18 / 附 4.31 / 公 23.09） |
| 未保存登記 | 2.50坪 |
| 格局 | 4房2廳2衛 |
| 樓層 | 14F/37F |
| 類型 | 大樓（SRC 鋼骨鋼筋混凝土） |
| 管理費 | 3,142元/月 |
| 車位 | 1個 |
| TAMCO | 物件頁面 |
公設比偏高
共有部份 23.09坪 佔權狀 42.3%。
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景（6 個）
AI 照片鑑定（Gemini）
格局
主建 27.18 坪硬隔四房二廳二衛 = 災難。扣掉客餐廳、雙衛、廚房，每間房只有 2-3 坪。房間放不下正常雙人床加走道，只能把書桌衣櫃做死在牆上。客餐廳面寬偏窄，被動線切割後可用空間有限。
屋況
表面乾淨但非新裝潢，是典型「投資客/屋主退場前化妝」。深咖啡色壁紙、間接照明天花板、老派系統櫃貼皮，裝潢風格 10-15 年歷史。
照片誠實度：極低
- 2,600 萬的案子只給 5 張照片 = 最大紅旗
- 浴室、廚房流理台、主臥室全部消失：不拍的地方就是有問題的地方
- 水區（浴室/廚房）99.9% 屋況慘烈或極度老舊
採光通風
- 14F 理應不錯，但次臥窗外直接是鄰棟外牆磁磚（棟距極近），白天要開燈
- 工作陽台被鋼筋叢林包夾
- 客廳看似明亮但全靠崁燈，自然光進不太來
紅旗與綠旗
🚩 紅旗
- 消失的水區：沒廁所沒廚房照，絕對隱藏大坑
- 公設比 42.3%：2,623 萬中約 1,100 萬買大廳梯間公設
- 面壁暗房：號稱四房但有房間只能當高檔儲藏室
- 鳥籠格局：主建 27 坪隔四房，住人會壓迫
✅ 綠旗
- SRC 鋼骨結構，抗震能力優於一般 RC
- 板橋民生路三段 14F 中高樓層，地段保值
- 含 1 車位
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