汐止 超級花園理想居家
超級花園理想居家
AI 賞屋總覽
Gemini 評分：5.5/10 — Caution（強烈謹慎，偏向 Pass）
2 樓是整棟最差樓層（採光、隱私、噪音、管線轉折層風險全中），主建 21.81 坪硬切三房次臥極小，單價 48.4 萬拿 2 樓價賣中高樓層心態偏高。唯一亮點是含車位（汐止多雨剛需）和社區公設完善。若非管線轉折層且能砍價 10-15%，可考慮；否則 Pass。
財務試算
貸款條件
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 2,175 萬 |
| 貸款額 | 1,675 萬（77.0%） |
| 自備款 | 500 萬（23.0%） |
| 月付（本息均攤 30yr/2.185%） | 67,057 元 |
租金行情與投報
| 項目 | 估算 |
|---|---|
| 591 租金參考 | 同社區超級花園 33坪三房 32,000/月；汐止福德一路 36坪三房 33,000/月 |
| 合理月租估算 | 28,000～30,000 元（2 樓折價，含車位加分） |
| 年租金收入 | 336,000～360,000 元 |
| 年度成本（管理費+稅+維修） | 約 40,000 元（管理費 26,364 + 稅約 8,000 + 維修 6,000） |
| 淨年收入 | 約 308,000 元 |
| 毛投報率 | 1.55%～1.66% |
| 淨投報率 | 1.42% |
| 月付 vs 月租 | 67,057 vs 29,000 → 缺口 -38,057/月 |
本批物件中投報率最高
毛投報 1.66% 在本批 5 件中最高，但仍低於定存利率，現金流缺口仍大。
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 汐止區樟樹二路95號2樓 |
| 售價 | 2,175萬 |
| 單價 | 約 48.4 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 44.92坪（主 21.81 / 附 3.84 / 公 19.27） |
| 公設比 | 42.9% |
| 格局 | 3房2廳2衛 |
| 樓層 | 2F/15F |
| 類型 | 大樓 |
| 管理費 | 2,197元/月 |
| 車位 | 1個（平面/機械待確認） |
| TAMCO | 物件頁面 |
公設比極高
共有部份 19.27坪佔權狀 42.9%（含車位坪數），主建物僅 21.81 坪。
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景（5 個）：客餐廳、主臥、次臥1、次臥2/走道、廚房
Gemini 照片分析
1. 格局
- 主建 21.81 坪硬切三房 = 「假三房」
- 次臥 2 只能放單人床+小書桌，轉身困難，實質為高級儲藏室
- 走道吃掉坪數（一坪近 50 萬，走道約浪費百萬房價）
- 客餐廳面寬不足，沙發到電視距離可能不到 2.5 米
2. 屋況
- 屋齡約 8 年左右，短期不需砸大錢翻修基礎工程
- 需注意天花板/窗框滲水痕跡（2 樓為高風險層）
- 廚具若為建商原配，矽利康發黑代表通風不良
3. 照片誠實度
- VR 全景+廣角鏡頭標準配備，實際空間打 7 折
- 窗外若一片死白（HDR 拉滿）= 掩飾棟距太近或面中庭
- 窗簾半掩/全拉 = 開窗後對面鄰居直視
4. 採光通風
- 2 樓致命傷：被中庭樹冠或周遭大樓遮蔽，白天可能需開燈
- 若近車道出入口：灰塵、廢氣、鐵捲門噪音
- 面中庭：下午兒童尖叫、聊天聲 2 樓聽得一清二楚
5. 紅旗與綠旗
🚩 紅旗
- 2 樓管線轉折層風險：樓上 14 層污水一旦堵塞，第一個從 2 樓馬桶/地漏噴出
- 隱私與採光雙輸：2 樓常年拉窗簾+裝防盜窗
- 單價偏高：2 樓應比中高樓層便宜 10-15%，48.4 萬/坪心態偏高
- 次臥 2 不堪使用
✅ 綠旗
- 帶車位：汐止多雨，有車位是超級剛需
- 屋齡約 8 年：未到管線全面老化的 15 年大關
- 社區公設完善：千坪中庭花園、健身房、KTV、兒童遊戲區、閱覽室、頂樓花園
- 未來捷運利多：汐東線樟樹灣預定站步行約 5 分鐘
6. 賞屋必查
7. 結論
| 評分 | 5.5 / 10 |
|---|---|
| 判定 | Caution（強烈謹慎，偏向 Pass） |
| 一句話 | 2 樓 + 假三房 + 48.4 萬單價 = 買時興沖沖，住時氣噗噗，賣時哭唧唧。除非確認非轉折層且砍價 10-15%，否則同價位可在汐止找到更好的中高樓層正三房。 |
社區資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 社區名稱 | 超級花園 |
| 位置 | 汐止區樟樹灣 |
| 實價均價 | 約 58.4 萬/坪（5168 實價登錄） |
| 交通 | 汐科火車站步行 10-15 分鐘；未來汐東線樟樹灣站步行約 5 分鐘 |
| 公設 | 千坪中庭花園、健身房、KTV、兒童遊戲球池、閱覽室、頂樓空中花園 |