蘆洲 長安街靜巷美寓
長安街靜巷美寓
AI 賞屋（2026/03/22）
Overview
| 維度 | 結論 |
|---|---|
| AI 評分 | 5/10 |
| 判定 | Caution — 實坪大但屋況半毛胚，需 80 萬翻修才堪用 |
| 月還款 | 16,614 元 |
| 預估月租（九折） | ~20,000 元 |
| 現金流 | +3,386/月（正現金流） |
| 毛報酬率 | 2.62%（售價）/ 4.80%（自備款） |
| 實際入手成本 | 915 + 80（翻修）= ~995 萬 |
| Hidden Gem？ | 有潛力但門檻高 — 需翻修預算 + 裝修資源 |
正現金流物件
月租 20,000 > 月還款 16,614，每月淨現金流約 +3,386 元。
但需扣除房屋稅、地價稅、修繕準備金、空租期。
這間是 Hidden Gem 嗎？
有潛力，但條件嚴苛。
- 優勢：全批次最低價三房、正現金流、實坪大
- 門檻：需額外 80-100 萬翻修預算才能自住/出租
- 適合：有裝修資源的投資客或能忍受半毛胚的買家
- 不適合：想直接入住的自住客
財務試算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 9,150,000 |
| 自備款 | 5,000,000（54.6%） |
| 貸款金額 | 4,150,000 |
| 利率 / 年限 | 2.6% / 30 年 |
| 月還款 | 16,614 元 |
| 總還款 | 5,981,075 |
| 總利息 | 1,831,075 |
租金行情（591 調查）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 蘆洲 3房公寓租金範圍 | 16,200 – 25,000 元/月 |
| 同路段（長安街）可比物件 | 22,000 – 25,000 元/月 |
| 預估月租（九折保守） | ~20,000 元/月 |
投報率分析
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 年租金收入（九折） | 240,000 |
| 毛租金報酬率（租金/售價） | 2.62% |
| 月租金 vs 月還款 | 20,000 vs 16,614 = +3,386 正現金流 |
| 自備款報酬率（租金/自備款） | 4.80% |
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 門牌 | 蘆洲區長安街68巷25之3號4樓 |
| 售價 | 915萬 |
| 單價 | 約 34.6 萬/坪 |
| 權狀坪數 | 26.47坪（主 23.88 / 附 2.59） |
| 格局 | 3房2廳2衛 |
| 樓層 | 4F/5F |
| 類型 | 公寓 |
| 管理費 | 0元/月 |
VR 實境
- VR 看屋連結
- 場景（4 個）
Gemini 照片分析
紅旗 🚩
- 穿心大樑：客廳正中央有巨大橫樑貫穿，壓迫感重，包天花板會吃樓高
- 廚房完全淨空：沒有廚具，需自費 10-15 萬做流理台+三機
- 雙暗衛無窗：兩間衛浴看不到對外窗，潮濕發霉高風險
- 水電年份不明：插座數量極少，可能需 15 萬重拉
- 老舊鋁窗+密封鐵窗：無隔音氣密，鐵窗無逃生門設計
綠旗 ✅
- 實坪大：主建物 23.88 坪，新建案要買到權狀 35 坪才有同等空間
- 一層一戶：隱私性佳
- 前後採光：前陽台+後陽台，有基本對流條件
- 單價合理：34.6 萬/坪在蘆洲老公寓為合理範圍
隱藏裝修成本
- 全室水電重拉：~15 萬
- 全新廚具：~15 萬
- 兩間浴室防水+設備：~25 萬
- 氣密窗更換：~15 萬
- 地磚處理/鋪超耐磨：~10 萬
- 合計：~80 萬起
賞屋必查清單
- 帶硬幣敲地磚測空鼓 #action
- 手電筒摸窗框邊角查壁癌（白漆下的真面目）
- 全開水龍頭 5 分鐘測水壓+排水（4 樓水壓問題）
- 打開電箱看斷路器年份和線徑
- 確認瓦斯管線是否可用